Pogosto zastavljena vprašanja

UPRAVLJANJE:

1. Katere stavbe potrebujejo upravnika?

Etažni lastniki v vseh stavbah, torej tako stanovanjskih, kot tudi poslovnih, ki imajo več kot osem posameznih delov in več kot dva lastnika, morajo obvezno določiti upravnika. Če je je posameznih delov manj, upravnik ni obvezen, lahko pa ga etažni lastniki vseeno imenujejo s 100% soglasjem.

2. Kako zamenjati upravnika stavbe?

Menjava upravnika stavbe spada med posle rednega upravljanja, kar pomeni, da mora z njo soglašati več kot polovica etažnih lastnikov po solastniških deležih. Najprej je potrebno sprejeti sklep o odpovedi obstoječemu ter mu ga tudi uspešno vročiti, nato počakati, da mine odpovedni rok, šele takrat pa lahko nastopi novi.

3. Katere stroške v večstanovanjskih stavbah plačuje najemnik in katere lastnik stanovanja?

Stroški, ki bremenijo lastnika stanovanja, so predvsem stroški investicij, mednje spada rezervni sklad, upravljanje ipd. ter zavarovanja, medtem ko najemnika bremenijo obratovalni stroški, kot so poraba energije, vode, odvoz smeti, manjša popravila ipd.

4. V katerih stavbah je obvezen rezervni sklad?

Če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad. Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. V pravilniku je nato nadalje točno predpisano, koliko znaša prispevek za posamezne stavbe, odvisno od njene starosti.

5. Za kaj je možno porabiti sredstva rezervnega sklada stavbe?

Ta sredstva je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. V kolikor gre za interventna popravila, je plačilo možno izvesti takoj brez soglasja etažnih lastnikov, vsa ostala plačila se lahko nanašajo zgolj na dela, ki so predhodno potrjena v načrtu vzdrževanja.

6. Kaj je naloga nadzornega odbora večstanovanjske stavbe?

Nadzorni odbor nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. V osnovi nima moči odločanja, razen, če ga etažni lastniki za določen posel posebej ne pooblastijo.

7. Kakšno soglasje etažnih lastnikov je potrebno za sanacijo fasade ali strehe?

Za vse posle, ki spadajo pod redno upravljanje, je dovolj več kot 50% soglasje, za izboljšave, ki ne potrebujejo gradbenega dovoljenja, pa več kot 75% soglasje. Fasada ali streha je lahko eno ali drugo – če je življenjska doba potekla, je dovolj, da s sanacijo soglaša več kot polovica etažnih lastnikov, v nasprotnem je potrebno več kot 75% soglasje. Življenjska doba posameznih elementov stavbe je sicer določena v pravilniku.

8. Kako se delijo obratovalni stroški v večstanovanjskih stavbah?

Skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb se obratovalni stroški delijo glede na površine posameznih enot,v enakem deležu na posamezne enote ali po številu uporabnikov posamezne enote. Po katerem iz navedenih ključev se posamezni strošek deli, je točno navedeno v pravilniku.

9. Kako se v stavbah z več deli delijo stroški vzdrževanja?

Stroški vzdrževanja bremenijo lastnike posameznih enot skladno z njihovimi solastniškimi deleži. Skladno s sprejetim načrtom vzdrževanja je možno te stroške kriti iz zbranih sredstev rezervnega sklada, če tega ni, stroške plačajo lastniki neposredno.

10. Kakšno soglasje etažnih lastnikov je potrebno za zavarovanje stavbe kot celote?

Za zavarovanje stavbe kot celote je potrebno več kot 75% soglasje etažnih lastnikov, kar pomeni, da so v tem primeru premijo dolžni plačati vsi. V kolikor zadostno soglasje ni doseženo, zavarovanje velja zgolj za tiste etažne lastnike, ki so premijo poravnali.

11. Ali mora vsaka stavba imeti izdelan požarni načrt s prilogami?

Tako je. Pri požarnem redu ne gre za statični dokument, potrebno ga je redno ažurirati z novostmi, izvajati predpisane preglede in o njih voditi ustrezne evidence ter zagotoviti usposabljanje uporabnikov stavb s področja varstva pred požarom.

12. Kdaj je za stavbo potrebno izdelati požarni načrt ter načrt evakuacije ?

Načrt evakuacije je potreben v primeru, ko se v stavbi nahaja več kot 100 oseb, kar pomeni tudi izvedba obvezne letne vaje evakuacije. Požarni načrt pa se izdeluje na osnovi ocene požarne ogroženosti za bolj ogrožene stavbe.

13. Kaj je hišni red in kako ga etažni lastniki sprejmejo?

Hišni red je dokument, s katerim so določene pravice in obveznosti etažnih lastnikov, najemnikov in uporabnikov večstanovanjske stavbe, z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo stavbe in stanovanj. Etažni lastniki ga sprejmejo z več kot 50% soglasjem.

14. Kaj vključuje zavarovanje skupnih delov in naprav?

V zavarovanje skupnih delov in naprav so vključeni vsi deli do finalnih obdelav v stanovanjih in poslovnih prostorih. To so med drugim temelji stavbe, hodniki, stopnišča, streha, nosilne stene in stropi, fasada, vse inštalacije, dvigala, naprave v kotlovnici ali toplotni postaji, razvodi, ipd.

15. Ali je strokovni nadzor nad energetskimi sanacijami stavb potreben?

Strokovni nadzor nad energetskimi sanacijami ni potreben, je pa vsekakor smiselno, da pri tem sodeluje strokovna oseba. S prisotnostjo strokovnjaka s posameznega področja se izognemo večjemu številu pomanjkljivosti in napak ob končanju sanacije.

ENERGETIKA

16. Zakaj je pomembno pravilno prezračevati stanovanje?

Nepravilno prezračevanje je glavni vzrok za povečano količino vlage, ogljikovega monoksida, neprijetnih vonjav in ostalih zdravju škodljivih snovi v zraku. Poleg tega lahko povzroči navlaževanje konstrukcij in posledično pojav plesni. Vsi ti dejavniki negativno vlivajo na naše zdravje.

17. Kako pravilno prezračevati stanovanje?

Pravilno in energetsko najbolj učinkovito je intenzivno zračenje z odpiranjem oken in vrat na stežaj. Potrebno je ustvari prepih. Takšno prezračevanje se priporoča vsaj trikrat na dan za kratek čas od treh do petih minut.

18. Kako rešiti težave s plesnijo v stanovanju?

Če želimo kakovostno in trajno rešiti težave s kondenzacijo vodne pare in plesnijo, moramo odstraniti vzroke za nastanek in ne zgolj posledic. Možne rešitve so tako: zagotovitev zadostnega ogrevanja, odstranjevanje virov vlage (npr. sušenja perila v stanovanju), sanacija toplotnih mostov, uvedba pravilnega prezračevanja ali vgradnja prezračevalnega sistema z rekuperacijo.

19. Kateri so najcenejši ukrepi za zmanjšanje stroškov ogrevanja?

Poleg organizacijskih ukrepov so to: vgradnja termostatskih ventilov na radiatorje, posodobitev centralne regulacije ogrevalnega sistema, namestitev novih tesnilnih trakov na okna in vrata, namestitev izolacijskih plošč za radiatorji in toplotne izolacije na ceveh v neogrevanih prostorih.

20. Kako enostavno privarčevati pri stroških ogrevanja?

Priporočamo, da začnete meriti temperaturo prostorov in jo prilagodite glede na uporabo le teh. Če prostorov dalj časa ne uporabljajte, znižajte temperaturni nivo. Odstranite ovire, ki zakrivajo radiatorje in preverite, če so le ti ustrezno odzračeni. Prostore ogrevajte z več mlačnimi radiatorji, ne zgolj z enim vročim. Nekajkrat na dan intenzivno prezračite stanovanje.

21. Poleti se moje stanovanje prekomerno pregreva, kaj storiti?

Najprej je smiselno namestiti zunanja senčila. Govorimo o žaluzijah, roletah in podobno. Le ta preprečijo prekomeren prehod toplote sončnega sevanja v stanovanje. Šele, če to ne pomaga, je potrebno rešitev iskati v namestitvi klimatske naprave.

22. Kdaj in zakaj potrebujemo energetsko izkaznico?

Energetsko izkaznico stavbe potrebujemo, ko prodajamo stanovanje ali hišo oziroma le to oddajamo v najem za obdobje daljše od enega leta. Namen energetske izkaznice je kupca ali najemnika seznaniti z energetskimi karakteristikami nepremičnine in ukrepi, ki jih je najbolj smiselno izvesti.

23. Kako spremeniti korekturne faktorje za izpostavljene lege stanovanj?

Večina obstoječih korekturnih faktorjev je določenih pavšalno, zato jih je smiselno določiti na novo. Osnova za to je izračun gradbene fizike, ki ga pripravi strokovnjak. Za vse večstanovanjske stavbe je to potrebno postoriti najkasneje do leta 2025, oziroma že prej,  če se izvede energetska sanacija fasade, strehe in podobno. Vsekakor se je o tej problematiki smiselno dogovoriti na zboru etažnih lastnikov.

24. Ali se lahko odklopim od skupnega ogrevalnega sistema?

Odklop od skupnega ogrevalnega sistema ni dovoljen brez 100% soglasja vseh preostalih etažnih lastnikov. V primeru, da se posameznik vseeno samovoljno odklopi, se mu nadalje obračunava vse fiksne in tudi del variabilnih stroškov ogrevanja.

25. Zakaj imam obračunane stroške ogrevanja, kljub temu, da je stanovanje prazno?

Del stroškov toplote za ogrevanje je potrebno skladno s predpisi razdeliti po ogrevalni površini. To pomeni, da ta del sorazmerno plačajo vsi stanovalci, tudi če ne ogrevajo. V preostalem delu, ki se razdeli po porabi toplote, pa je po novem pravilniku predpisan minimalni delež porabe, ki znaša 40% povprečja v stavbi.

NEPREMIČNINE:

26. Ali lahko nepremičnino prodamo sami ali za to potrebujemo nepremičninsko agencijo?

Vse transakcije z nepremičninami lahko izvajamo sami. A potrebno se je zavedati, da gre v osnovi za dokaj zapletene posle, ki so povezani tudi z večjimi denarnimi zneski, zato je zelo priporočljivo sodelovanje z nepremičninsko agencijo. Le ta skrbi za interese obeh pogodbenih strank in zagotavlja pravilnost posla.

27. Ali lahko nakup nepremičnine v celoti financiramo s posojilom?

Višina odobrenega posojila je v osnovi odvisna od našega dohodkovnega statusa, šele nato pride na vrsto zavarovanje. Zato je nakup možno financirati v celoti s posojilom, če nam mesečni dohodki to omogočajo in če poleg kupljene nepremičnine v zavarovanje vključimo še kaj dodatnega, npr. poroka, zavarovanje pri zavarovalnici, drugo nepremičnino, ipd.

28. Kakšen je postopek prodaje kmetijskega ali gozdnega zemljišča?

Gre za nekoliko bolj zapleten postopek od klasičnega, kjer se enostavno sklene pogodbo, plača davke, overi podpis prodajalca in uredi vpis v zemljiško knjigo, saj je potrebno pridobiti soglasje upravne enote, ki skrbi za ustrezno obveščenost predkupnih upravičencev. V določenih primerih je potrebno soglasje še kakšnega od državnih organov, npr. TNP.

29. Kdo lahko oceni vrednost nepremičnine?

Neformalno mnenje o oceni vrednosti nepremičnine nam lahko poda vsak, ki se z nepremičninami bolj profesionalno ukvarja (npr. nepremičninski posredniki so na trgu prisotni vsak dan in imajo zelo dober vpogled v samo dogajanje). Za sodne ali davčne postopke, za potrebe pridobivanja posojil in ostale formalne zadeve pa je potrebna cenitev, ki jo izdela sodni cenilec ali pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin.

30. Kakšna je višina davčnih obveznosti pri prodaji nepremičnine?

Pri vseh odplačnih transakcijah, ki jih izvajajo fizične osebe, se vedno plača davek na promet nepremičnin, ki znaša 2% od zneska kupnine. V kolikor je prodajalec nepremičnino pridobil po 1. 1. 2002, je zavezan tudi k plačilu dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine. Davčna stopnja z leti lastništva pada, je pa tudi kar nekaj oprostitev, npr., če je prodajalec tri leta pred prodajo v nepremičnini dejansko bival, dohodnine ne plača. 

31. Kakšna je višina davčnih obveznosti pri podaritvi nepremičnine?

V kolikor gre za prvi dedni red, kar pomeni za prenos s staršev na otroke, vnuke, zeta ali snaho oziroma med samima zakoncema, je le ta prost davčnih obveznosti. Za katerikoli drug dedni red je davčna stopnja precej različna in tudi visoka, saj znaša od 5 pa tja do 39%, zato je v večini primerov pametneje poiskati katero od drugih možnosti za prenos lastništva.

32. Kje lahko preverimo, ali je nepremičnina prosta vseh bremen?

Osnovna evidenca za pravice na nepremičninah je zemljiška knjiga. V njej najdemo podatke o lastnikih, vseh morebitnih bremenih, kot sta npr. služnostna pravica ali hipoteka, ter tudi zaznambah, ki povedo, da se z nepremičnino nekaj dogaja (npr. plomba – zaznamba vpisa, zaznamba spora, ipd.). Zemljiška knjiga je dostopna na internetu, vpogled vanjo pa je brezplačen.

33. Zakaj nepremičnino prodati ali kupiti preko nepremičninske agencije?

Nepremičninska agencija v osnovi skrbi za nevtralnost posla, kar pomeni, da ščiti tako interese prodajalca kot tudi kupca. Ob tem zaradi svoje strokovnosti dodatno zagotavlja, da je preverjeno dejansko in pravno stanje nepremičnine, da so pridobljena vsa soglasja, da so plačani vsi davki ter da je lastništvo preneseno v celoti. Poleg tega je zaradi stalne prisotnosti na trgu in poznavanja področja lahko tudi dober svetovalec pri pomembnih odločitvah.

34. Kje lahko preverimo, ali so meje zemljišča urejene? 

Osnovna evidenca za podatke o zemljiških parcelah je zemljiški kataster. V njem najdemo polno podatkov, med drugim tudi o urejenosti meja. Večina evidence je sicer brezplačno dostopne na internetu, a je zaradi številčnosti podatkov priporočljiv obisk najbližje izpostave Geodetske uprave ali katerega koli geodetskega podjetja. Večina meja je namreč še vedno neurejenih in lahko hitro zaidemo v težave oziroma spore s sosedi.

35. Je nepremičnina dobra naložba?

Nepremičnina je naložba kot vsaka druga – z rastjo vrednosti ali iz prilivov od oddajanja ustvarja nek donos ob določeni stopnji tveganja. V osnovi je bolj tvegana ob obveznice in posledično bolj donosna ter manj tvegana od delnice ter tudi manj donosna. Seveda pa to velja za daljše časovno obdobje, kratko ali srednjeročno je možno marsikaj.