Rezervni sklad v večstanovanjskih stavbah

Vsakomur je jasno, da je vzdrževanje večstanovanjskih in poslovnih stavb precej bolj kompleksno, kot vzdrževanje klasične družinske hiše. Že sami gradbeni elementi so večjih dimenzij, še večja pa je razlika pri inštalacijah in opremi. Posledično so stroški vzdrževanja visoki, večinoma razpršena lastniška struktura pa otežuje iskanje soglasja glede nujnosti teh del, še težje pa je odplačevanje izvedenih investicij.
 

Rezervni sklad poznamo od leta 2003

Zato je zakonodajalec leta 2003 s sprejetjem Stvarnopravnega zakonika in Stanovanjskega zakona predpisal, da morajo etažni lastnik stavb, ki imajo več kot osem posameznih delov in so starejše od 10 let, obvezno ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov vzdrževanja. Način zbiranja in višina vplačil je opredeljena v posebnem pravilniku, v osnovi pa velja pravilo, da je višina vplačil odvisna od starosti stavbe (etažni lastniki lahko vplačujejo tudi več od minimalnega zneska, v kolikor to sprejmejo z večino po solastniških deležih). Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov, kar pomeni, da nobeden od njih ne more zahtevati delitve ali vračila tistega, kar je vplačal (najlažje si to predstavljamo kot skupno vrečo denarja, ki je v lasti stavbe). Sredstva je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil. V kolikor kdo izmed etažnih lastnikov ne vplačuje v rezervni sklad, imajo ostali lastniki pravico, da neplačana sredstva izterjajo po sodni poti (v večini primerov to nalogo prenesejo na upravnika).
 

S sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik

Za gospodarjenje s sredstvi rezervnega sklada je zadolžen upravnik. Lahko jih naloži samo v depozite pri bankah, v nakupe obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke, pri tem pa ga veže obveznost dobrega gospodarstvenika. Zelo pomembno pri tem je, da mora zagotoviti, da se vsa sredstva rezervnega sklada vodijo na posebnem transakcijskem računu. V kolikor vrši funkcijo upravnika v več stavbah, lahko za vse skupaj odpre en poseben račun, mora pa voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo posebej. Na ta način so sredstva varna pred morebitnimi izvršilnimi ali insolventnimi postopki zoper upravnika.

V praksi se večinoma izvajajo naslednji trije zakonsko dopustni načini zbiranja sredstev rezervnega sklada: (i) preko skupnih položnic z ostalimi stroški ter redno (najkasneje v roku 10 dni) nakazovanje upravnika na poseben transakcijski račun, (ii) s samostojnimi položnicami neposredno na poseben transakcijski račun, (iii) s samostojnimi položnicami neposredno na poseben transakcijskih račun, ki je ustanovljen samo za točno določeno stavbo. Vsak od naštetih načinov ima določene prednosti in tudi slabosti. Pri prvem etažni lastniki prejmejo samo eno položnico in s tem prihranijo pri stroških plačilnega prometa, so pa vplačana sredstva nato nekaj dni v rokah upravnika. Ta način je zaradi nizkih stroškov precej »priljubljen«, etažnim lastnikom pa ga priporočamo samo v sodelovanju z večjimi in finančno stabilnimi upravniki (potrebno preveriti boniteto in morebitne blokade transakcijskih računov v preteklosti). Drugi način pomeni, da se vsa sredstva na poseben račun nakazujejo v celoti mimo upravnika, zaradi dveh položnic pa so stroški plačilnega prometa še enkrat višji. Prednost zadnjega načina je v tem, da imajo etažni lastniki poseben račun samo za svojo stavbo in tako lahko popoln nadzor nad vsemi transakcijami, a po drugi strani nosijo tudi vse stroške bančnega poslovanja s tem računom, zaradi manjših zneskov pa so nižje tudi obresti. Ker stroški bančnega poslovanja v zadnjih letih niso več najnižji, zadnji način priporočamo zgolj lastnikom večjih stavb, z zbranimi višjimi zneski denarja. Za manjše stavbe so stroški večinoma previsoki.

Dobri upravniki omogočajo etažnim lastnikom, da si izberejo katerega koli od naštetih načinov zbiranja sredstev rezervnega sklada. Sodobna programska oprema in fleksibilnosti bank to vsekakor omogočata, na upravniku in etažnih lastnikih pa je, da skupaj izberejo tistega, ki zagotavlja varno in gospodarno ravnanje z zbranimi sredstvi, ki bodo kasneje služila za poplačilo načrtovanih investicij (v zadnjem obdobju predvsem za energetske sanacije).   

O rezervnem skladu v večstanovanjskih stavbah smo govorili tudi v oddaji Radia Triglav, katero si lahko predvajate spodaj:
 

Pripravil: Anže Urevc, univ. dipl. inž. grad.